Baupflicht beachten

Baugrund auf Vorrat? Was beim frühzeitigen Grundstückskauf zu beachten ist

22.09.2022 | Stand 22.09.2022, 11:52 Uhr

Mit Baupflicht oder ohne? Wer ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte das Kleingedruckte genau kennen. −Foto: Pleul, dpa

Baugrundstücke sind rar. Umso größer ist die Freude oft, wenn Privatleute oder Kommunen Land zum Kauf anbieten. Doch um die begehrten Immobilien bemühen sich längst nicht mehr nur bauwillige Familien, die schnell in ihr Eigenheim einziehen möchten.



Auch andere Interessenten nutzen die Gelegenheit. Zum Beispiel werden Grundstücke in der eigenen Region gerne von Eltern auf Vorrat für ihre Kinder gekauft, damit die in einigen Jahren dort bauen können.

Nun ist es durchaus verständlich, dass Eltern ihre erwachsenen Kinder später in ihrer Nähe haben wollen. „Aber sie sollten auch wissen: Die Investition in ein Grundstück ist grundsätzlich eine spekulative Anlage“, sagt Rechtsanwältin Claudia Stoldt von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.

Niemand kann genau absehen, wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickeln wird. „Lange gingen die Preise steil bergauf, aber das kann sich auch ganz schnell ändern“, sagt Stoldt. Darum sei es riskant, jetzt in der Hochpreisphase zu kaufen.

Bebauungspflicht kann zum Problem werden

Es gibt aber noch einige andere Faktoren, die einen Hamsterkauf schwierig bis unmöglich machen. „Es ist nämlich ein Unterschied, ob ich das Grundstück von einem privaten Verkäufer oder einer Gemeinde erwerbe“, sagt Inke Meybauer von Dr. Klein, einem bundesweit tätigen Finanzdienstleister. „Gemeinden schreiben oft eine Bebauungspflicht in den Kaufvertrag. Daran muss sich der Käufer dann halten. Sonst drohen Geldstrafen oder sogar der Entzug des Grundstücks.“

„Bei dem knappen Angebot an Grundstücken betreiben viele Gemeinden mit ihren zum Verkauf ausgeschriebenen Grundstücken Bevölkerungspolitik“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren in Berlin. „Sie wollen ein bestimmtes Klientel in ihre Kommune ziehen, zum Beispiel junge Familien oder Mitarbeiter von Firmen in der Region.“ Deshalb bieten sie Bauland zum Teil zu recht günstigen Preisen, schreiben dann aber wiederum vor, dass es zügig bebaut wird.

Käufer sollten also genau darauf achten, ob solch eine Verpflichtung im Vertrag festgeschrieben ist. Ist zum Beispiel eine Frist von drei Jahren gesetzt, muss das Haus zum vereinbarten Zeitpunkt fertig sein. „Deuten sich Verzögerungen an, sollten die Käufer rechtzeitig mit der Gemeinde reden“, rät Inke Meybauer. „In der Regel findet sich eine Lösung.“ Verzögerungen von mehreren Jahren werden aber nicht toleriert.

Vertragsstrafen bei Missachtung der Baupflicht

„Wenn Eltern Baugrund für ihre Kinder kaufen, für den eine Baupflicht besteht, können sie natürlich auch gleich das Haus auf das Grundstück bauen. Dabei müssen sie sich an die vertraglichen Bedingungen halten“, sagt Meybauer. Schaffen Bauherren es nicht, das Haus innerhalb der vereinbarten Baupflicht fertigzustellen, behalten sich die Gemeinden meist ein Rücktritts- oder Vorkaufsrecht vor. Außerdem können Vertragsstrafen oder Zwangsgelder fällig werden, je nach Vertragsgestaltung.

„Die Gemeinden sind nicht unbedingt an Sanktionen interessiert“, sagt Holger Freitag. „Aber sie wollen schon entscheiden, was und wann bei ihnen gebaut wird und Spekulationen ausschließen.“

Wird ein Grundstück von einem privaten Verkäufer erworben, hindert den Käufer in der Regel keine Baupflicht daran, es jahrelang brach liegen zu lassen. Auch Gemeindegrundstücke ohne Baupflicht müssen nicht sofort bebaut werden. „Es gibt sogar viele Eigentümer, die gar nicht bauen möchten. Die kaufen zum Beispiel ihr Nachbargrundstück, weil sie ihre Ruhe haben wollen“, sagt Inke Meybauer.

Handelt es sich bei einem Grundstück um Bauland, heißt das nicht automatisch, dass auch eine Baupflicht besteht. „Wenn diese nicht explizit im Kaufvertrag steht, kann der Käufer bauen, wann er will – oder auch gar nicht“, so Claudia Stoldt.

Ein Grundstück verursacht immer Kosten

Was man bedenken sollte: Ein Grundstück verursacht laufende Kosten – selbst dann, wenn es weder bebaut noch genutzt wird. „Grundsteuer, Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, eventuell Straßenreinigungsgebühren und manchmal auch Sonderposten wie Erschließungsbeiträge oder Entsorgungskosten, weil der Grund sich zu einer wilden Müllkippe entwickelt hat“, zählt Holger Freitag auf.

Und was ist, wenn die erwachsenen Kinder nach jahrelanger Wartezeit schließlich ganz andere Pläne haben und nicht auf dem Grundstück bauen wollen? Oder wenn sie sich das Bauen angesichts steigender Zinsen nicht leisten können? „Gibt es keine anderen Regeln im Vertrag, können die Eltern das Land an jeden beliebigen Käufer zu marktüblichen Preisen verkaufen“, sagt Inke Maybauer. Hat sich der ursprüngliche Verkäufer im Vertrag aber ein Vorkaufsrecht gesichert, liegt die Entscheidung bei ihm, ob er auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

− dpa